P1：

董事長致辭：

    15年的發(fā)展，卻濃縮了歐美先進國家房產開發(fā)的百年歷程，中國房地產行業(yè)從誕生、到學步、到迅速的成長和漸趨成熟……，已進入大浪淘沙、適者生存的時期。

    在這一時期，房地產開發(fā)公司再也不能象中國房產開發(fā)初期那樣，只要拿得到地、拿得起地，甚至不必依賴產品品質就能生存和發(fā)展了。因為隨著房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，介入房地產開發(fā)的公司越來越多，房產的投資熱度越來越高，開發(fā)的樓盤面積越來越大，顧客的購房選擇也越來越廣了。而且各房地產開發(fā)公司開發(fā)的樓盤又大多面臨產品同質、價格趨同、廣告回報下降、公關促銷乏力等現(xiàn)象，特別是隨著俗稱“831大限”的國家宏觀調控，更出現(xiàn)了“地根、銀根”緊縮的問題，進一步加劇著房地產項目開發(fā)的成本與風險，此時再不注重房地產產品的創(chuàng)意、營銷、環(huán)境、品牌等營銷手段將是無法生存的。

    在這一時期，是市場要求房地產開發(fā)公司、廣告公司和銷售代理公司必須同心攜力，步調一致的在項目開發(fā)的前期、中期和后期均要進行深度合作。即從土地獲取、環(huán)境開發(fā)、競品分析、產品定位、客戶目標、園林規(guī)劃、樓盤設計、配套設置、形象塑造、銷售政策、媒體策略、公關活動、銷售話術……等諸多環(huán)節(jié)統(tǒng)一思想，統(tǒng)一行動，才能盡可能的避免經營風險，獲得安全投資回報。

但是，傳統(tǒng)的那種由房地產開發(fā)公司建樓盤后再由廣告公司塑形象，銷售代理公司賣房子的三角合作營銷體系，顯然會因體系本身和體系中的各個公司的本質性缺陷，而無法適應當今這一市場變化。

    赤橙黃綠青藍紫,誰持彩練當空舞？

    位列北京房地產業(yè)20強的銀信房地產開發(fā)有限公司，同中國營銷策劃十強機構的精銳縱橫營銷顧問有限公司，本著優(yōu)勢互補，強強聯(lián)手的宗旨，合作成立了精銳縱橫房地產經紀有限公司，綜合雙方在開發(fā)、策劃、推廣、銷售等方面豐富和強大的經驗、資金及人才優(yōu)勢，將傳統(tǒng)房地產行業(yè)三角合作營銷體系整合為倡導房地產360度全過程實戰(zhàn)運營理念，為房產開發(fā)企業(yè)提供房產開發(fā)全過程全方位實戰(zhàn)貼身服務的新型房地產經紀代理公司，真正使合作的房產企業(yè)在項目開發(fā)中達到安心舒心的全程無憂，在此，我們熱忱地歡迎房地產同道與我們精誠合作，攜手挺進在中國地產新世紀。

P2  P 3

道可道（――老子《道德經》）

我們都是知本的富翁

我們都是個性的精英

但我們不會為自己的陶醉

而做天馬行空的創(chuàng)意

或為滿足自己的外在機會表現(xiàn)

而唆使客戶投入大而不當?shù)馁M用

因為我們倡導

――360度全程實戰(zhàn)營銷

從前期的土地開發(fā)、市場調研、廣告創(chuàng)意、形象塑造……

到后期的媒介發(fā)布、公關執(zhí)行、營銷策劃、銷售代理、……

我們同客戶的命運緊緊相連

我們不僅僅是房地產開發(fā)公司

因為我們對項目形象的樹立和維護有義不容辭的責任和義務

我們不僅僅是“廣告公司”

因為我們對整個項目還進行著從選址定位到銷售政策的全程策劃

我們也不僅僅是策劃機構

因為具體的項目銷售是我們利益獲得的源泉

我們也不僅僅是“銷售代理公司”

因為我們還為項目的開發(fā)提供充足資金、人才和經驗

我們是新一代的地產運營商

我們是時代潮流的引領者

潮流來不及為我們先行的經營理念定義

但又有何妨

我們不懈的追求與努力

已經在客戶喜悅的笑聲里得到了最具生命力的贊譽

360度全方位全過程一站式房地產營銷模式

是我們得天獨厚的優(yōu)勢

因為

北京地產資信20強的銀信房地產開發(fā)有限公司

中國營銷策劃十強機構的北京精銳縱橫房地產經紀有限公司

是我們實力的堅強后盾

P4：

非常道（1）（――老子《道德經》）

p5

“麥莎”來了，你準備好怎樣迎接她嗎（2）

房地產的營銷困惑：

（內文）：

    首先，“房地產開發(fā)公司”、“銷售代理公司”和“廣告公司”各謀其政，地塊研究、市場定位、營銷策劃、廣告創(chuàng)意、形象設計，樓盤銷售、公關執(zhí)行、媒介發(fā)布等環(huán)節(jié)難以整合統(tǒng)一，不僅造成各個運營項目中各運營單位間的溝通障礙、難以形成項目合力，而且在營銷推廣過程公司間的工作協(xié)調會造成大量時間、成本的浪費，和出現(xiàn)各個服務公司間相互推諉，協(xié)調不一，效率降低的情況。

    其次，在當今的房地產市場，基本由開發(fā)商、廣告商、銷售代理商共同支撐著，但目前傳統(tǒng)廣告公司，雖精于房產項目戰(zhàn)略形象的定位、樹立和宣傳推廣能力，但一線服務能力差，對項目的執(zhí)行力的提升能力不足。銷售代理公司則強于執(zhí)行推動力，但欠缺戰(zhàn)略的整合運作能力。房地產開發(fā)公司雖精于房地產項目的開發(fā)和營造，但欠缺項目推廣和營銷能力。

    再次，房地產開發(fā)是企業(yè)的經營行為，但在中國又不僅僅是純粹的經營話題，政府的種種政策變化甚至某些官員的喜惡，都會對房產項目的開發(fā)運營產生重大的影響，使許多只深譜市場經營理論和房產開發(fā)運營經驗的團隊在項目的運作表現(xiàn)上力所難及。

P6：

名可名，非常名（（縱向順勢�。�（――老子《道德經》）

P7：

“實力”方能鑄就輝煌（2）

    北京精銳縱橫房地產經紀有限公司由北京銀信投資公司與精銳縱橫營銷顧問公司共同出資成立。

銀信投資公司是一家實力強大的專業(yè)化房地產開發(fā)集團公司，其麾下?lián)碛小般y信地產、銀信興業(yè)、南洋物業(yè)”等10家子公司，先后開發(fā)建設了“永馨公寓、錦繡園、陽光100、康城、香草天空、杰座”等高檔公寓及別墅項目，目前在北京、西安、山東等地開發(fā)建設別墅項目，“陽光100、康城、杰座”作為市場最有影響力的品牌得到社會廣泛的認可。

    精銳縱橫營銷顧問有限公司是一家由中國十大營銷策劃專家王海鷹先生創(chuàng)立，擁有近百名策劃專家的智慧團隊，策劃案例多次被評為中國十大經典策劃案例，是被眾多客戶授予特別貢獻獎的中國營銷策劃十強機構和中國十大杰出營銷顧問公司。

    北京精銳縱橫房地產經紀有限公司是新一代的房地產運營服務商，不僅擁有實戰(zhàn)派職業(yè)經理人和復合型的專業(yè)精英，還充分整合和依托銀信投資公司在地產運營和精銳縱橫營銷顧問有限公司在營銷策劃等方面的豐富經驗和強大實力，有機融合傳統(tǒng)的“銷售代理公司”“廣告公司”的服務職能，參與一線操作，強調全程服務，追求多贏目標，多年來為中國南北一線城市近30個項目300萬多平方米的地產項目提供優(yōu)質服務。

P8：

器之為物，察其奸，伺其禍, 為眾所服。（――諸葛亮《將器》）

P9

市場研究部：
    項目地塊研究――項目土地性質調查、項目用地周邊環(huán)境調查、地塊交通條件調查、周邊市政配套設施調查、項目土地SWOT分析。
    類比競爭樓盤研究：項目概況、市場定位、售樓價格、銷售政策及措施、廣告推廣策略及手法、主要媒體運用及頻率、公關促銷活動、其他特殊賣點及銷售手段。

營銷策劃部：
    項目規(guī)劃設計建議、園林概念設計建議、產品定位設計、品牌定位設計、核心形象設計、核心賣點提煉、案名概念體系設計、售樓處五點一線設計、傳播策略規(guī)劃、媒介策略設計、公關策略設計。

 

創(chuàng)意設計部：
    LOGO設計、CI/VI系統(tǒng)設計、平面廣告設計、戶外廣告設計、銷售宣傳資料設計、展會展臺設計、樓盤現(xiàn)場包裝設計、影視廣告TVCF、網絡廣告Ead。

 

銷售運營部：

    項目標準說詞設計、項目價格體系設計、項目銷售流程優(yōu)化設計、項目銷售時間設計、項目銷售控制設計、項目銷售服務創(chuàng)新設計、項目銷售促銷措施設計、可持續(xù)銷售動力機制設計、推廣節(jié)點人本細節(jié)提示設計、項目銷售組織及日常管理專業(yè)培訓部：
    房地產基礎營銷理念與營銷專業(yè)知識培訓、企業(yè)全員營銷與客戶服務意識培訓、專業(yè)而實效的銷售與溝通技巧培訓、客戶開發(fā)及維護能力提升培訓、銷售人員服從意識與團隊精神培訓、紀律及行為準則培訓、市場研究與基礎企劃知識培訓、社交技巧及禮儀培訓、合同及相關法律知識培訓。

公關媒介部：
    媒介計劃及投放、公關活動執(zhí)行、銷售道具的制作及準備、廣告效果的監(jiān)控、評估及修正。

精裝修策劃部：
    調查裝飾設計、施工企業(yè)資信；制定工程招投標文件；審核完善設計方案； 明確工程材質標準、工藝標準、驗收標準、環(huán)保標準；審核裝飾工程預算報價；制定合同補充條款，簽訂裝飾合同；擇優(yōu)選擇裝飾監(jiān)理單位，并簽訂監(jiān)理委托書；監(jiān)督與本工程有關的各方履行服務承諾；做好施工過程中的監(jiān)督、管理、協(xié)調工作；客戶的合法權益受到侵害時，協(xié)助進行投訴索賠。

P10：：…剛柔分,動而明,雷電合而章�！�震驚百里，驚遠而懼邇也。 出可以守宗廟社稷……。（《易經》）

P9－11

    小平同志認為：好的制度讓壞人做不成壞事；不好的制度讓好人做不成好事精銳縱橫認為：科學、先進、完善的營銷理論為指導的房地產營銷推廣，是成就業(yè)績輝煌的必要條件

 

四力策劃營銷

    房地產的營銷推廣工作雖然千頭萬緒，但總體是由“產品力、形象力、傳播力、銷售力”這四大力量來控制，萬變不離其中，四種力量互相配合，整合各項資源，形成有機的整體，使房地產項目的推廣始終處于有序狀態(tài)。

 

 

P12

輕則失根，躁則失君（老子《道德經》）

P13

    目前房地產營銷服務行業(yè)中以咨詢調劑，營銷推廣、銷售代理、廣告策劃等機構為主，而北京精銳縱橫房地產經紀有限公司是新一代的房地產運營服務商，倡導“一站式”營銷服務模式，提出的360度全過程完善服務，攜力公司旗下眾多實戰(zhàn)派復合型專業(yè)精英，以及銀信投資公司、精銳縱橫營銷顧問有限公司在地產營銷和策劃推廣方面的強大實力為后盾，有機融合傳統(tǒng)的“銷售代理公司”“廣告公司”的服務職能，通過前期市場研究、營銷策劃、廣告創(chuàng)意、平面設計，后期銷售代理、媒介發(fā)布、公關執(zhí)行等服務組合，為地產企業(yè)提供360度全過程完善服務。避免了房地產企業(yè)在營銷推廣過程中，要與多家服務公司溝通、協(xié)調造成時間上、成本上的浪費，同時也避免了由于溝通不充分而導致工作效率降低、服務公司相互推諉的情況發(fā)生，是更具策略和執(zhí)行力的地產服務模式。

P14：

將能執(zhí)兵之權,操兵之勢,譬如猛虎,加之羽翼而翱翔四海,隨所遇而施（諸葛亮《將苑》）

P15：

優(yōu)秀的“精英團隊”是克敵制勝的基礎（2）

    北京銀信投資有限公司董事長，北京銀信房地產開發(fā)有限公司董事長張民耕，中共黨員，法學博士，中國社會科學院當代中國研究所副研究員。曾在有中國房地產“農民運動講習所”之稱的萬通集團任北京萬通公司的副總經理。1996年自立門戶成立北京銀信房地產公司，任董事長。完成了永馨公寓、錦繡園公寓、陽光100國際公寓等項目的全部或前期開發(fā)，目前正在大力推展占地2500畝、總建筑面積達100萬平方米的康城TOW NH OUSE國際居住社區(qū)。

    公司總經理孫建林，建筑學碩士，MBA，清華大學ＩＭＢＡ。多年市場一線的實戰(zhàn)經驗，擅長于房產、地產中期研究、定位、策劃、銷售，熟悉全國房地產市場。曾任SOHO中國項目經理、銷售總監(jiān)。近年專注于房地產企業(yè)高效績運做管理及房地產高獲利開發(fā)模式研究。

 

參與、主持推廣項目：

    長城腳下的公社（潘石屹最具爭議的私人收藏的建筑藝術博物館：榮獲建筑藝術推動大獎，巴黎蓬皮杜中心收藏的第一件來自中國的永久性收藏藝術作品；亞洲建筑藝術登上國際舞臺的標志。）

SOHO現(xiàn)代城（中央商務區(qū)地標性建筑，推動CBD商務區(qū)的房產熱潮，具有跨時代的意義）

瑞海姆度假村（密云第一個旅游度假村，純英國鄉(xiāng)間別墅風格）

北美楓情（張家口地區(qū)第一個占地20萬平方米的別墅項目）

    公司副總經理徐凈宇，清華大學ＩＭＢＡ。長期從事房地產開發(fā)、市場營銷策劃及推廣工作。曾擔任房地產經紀公司營銷總監(jiān)，北京銀信投資公司策劃部項目總監(jiān)，北京銀信興業(yè)房地產開發(fā)公司策劃總監(jiān)，對項目銷售力提煉、整合推廣有獨到研究，對市場感覺敏銳，注重節(jié)點的操縱，實戰(zhàn)經驗豐富。

 

參與開發(fā)、策劃項目：

錦繡園（獲1999北京十佳銷售樓盤稱號）

杰座（使館區(qū)幸福村成熟社區(qū)內開發(fā)的最后一個樓盤，杰座項目的交付使用標志著該地區(qū)的改造全部完成）

太陽廣場（江蘇首個地級市大型生態(tài)購物廣場）

康城（北京第一個超大型TOWHOUSE社區(qū)）

中聯(lián)時代廣場（張家口首席體驗式賣場）

P16：

天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物（《易經》）

P17－22：

 

服務案例：

一、 康城：

    “康城”項目位于國貿以東10公里朝陽區(qū)定福莊，是北京第一個超大規(guī)模的“TOWNHOUSE”社區(qū)，項目總占地2000畝，建筑總規(guī)劃100萬平方米，共分五期開發(fā)。

    占地300畝，總建筑面積近14萬平方米共578套的“康城”一期，由于在前期銷售工作中未做好銷控，導致所剩物業(yè)普遍存在面積大、總價高、位置差的問題，受市場上“小獨棟”的沖擊，一度滯銷。精銳縱橫介入工作后，迅速找出項目存在的問題，首先從形象上拔高，讓康城脫離    “TOWNHOUSE”，塑造高爾夫郊野 公園別墅的氣質，并通過贈送別墅專用電梯的手法體現(xiàn)“深宅大院”這一主題。根據(jù)康城的整體規(guī)劃，建議在大康城項目的中心挖近萬平米的人工湖，使原本社區(qū)邊緣無人問津的物業(yè)變?yōu)橛^水單位，從長遠考慮，人工湖的修建也將使康城的后期開發(fā)受益頗多。

    精銳縱橫房地產經紀有限公司的介入使康城一期很快的全面售罄；

    “康城”項目是精銳縱橫公司把握客戶心理，解決購買障礙的成功案例。

 

二“山水墅”：

    “山水墅”項目地處京北著名的風景旅游區(qū)——懷柔，位于雁棲環(huán)島西側100米，背靠燕山山脈,臨近紅螺寺、雁棲湖等旅游景點。項目總居住建筑面積20646.62平米，其中聯(lián)排28戶、雙拼10戶、獨棟31戶，均建于南坡之上，獨有坡地山景，社區(qū)景觀、人工湖景。
    其主要競爭對手為北京知名企業(yè)萬通地產傾心打造的“新新小鎮(zhèn)”，該項目在推廣手法上高舉“造京城百年名鎮(zhèn)”大旗，宣揚老北京文化，主張新的鄉(xiāng)村生活。
    精銳縱橫通過大量的市場調查及研究敏銳的發(fā)現(xiàn)該項目定位及包裝從表面看似乎獨具一格，但亦是無奈之舉，因其項目周邊無大環(huán)境依托，只能從文化概念入手，在社區(qū)造景，屬于大都市與鄉(xiāng)村之間的自建式綜合性社區(qū)。
    根據(jù)競爭對手情況及自身特有優(yōu)勢，精銳縱橫為項目定位于“獨有自然景觀的原生別墅休閑區(qū)”，以“原生”的訴求吸引渴望脫離城市鋼筋水泥包圍的“成熟富人”，在定位及訴求上直接壓制了競爭對手，案名“山水墅”也由此而來。 同時通過研究分析，發(fā)現(xiàn)“成熟富人”這一階層普遍具有“尊貴的、內斂的、輕松的、浪漫的、大氣的”特性，于是 精銳縱橫根據(jù)項目依山而建的特點從精神層面提煉出“視無邊、心無界”這一核心概念，作為項目的品牌形象定位，并以“讓心靈和視野不受阻擋”作為推廣主題，來滿足客戶的心理需求。通過心理層面及物理層面的雙重塑造，“山水墅”項目形象得到極大的提升，眾多客戶慕名而來。
    “山水墅”項目是精銳縱橫根據(jù)對市場中競爭者、消費者的詳細研究分析，對項目進行準確市場定位及品牌形象塑造的又一成功案例。

三“北美楓情”

    “北美楓情”項目位于張家口市懷來縣新區(qū)，距北京80分鐘車程，總規(guī)劃面積240畝，居住區(qū)用地近20萬平米，居住區(qū)總建筑面積8.55萬㎡，是張家口地區(qū)第一個別墅項目，同時也是國家“小城鎮(zhèn)”發(fā)展計劃的首個試點項目。
    “北美楓情”項目共288套，由獨棟、雙拼、聯(lián)排組成，精銳縱橫公司為該項目完成了市場定位、案名概念體系設計、核心形象塑造、平面設計、銷售代理等工作。
    根據(jù)二、三級市場的特色，在宣傳推廣上充分利用了口碑傳播：一方面建議開發(fā)商在社區(qū)中遍植楓樹，用楓葉這載體塑造社區(qū)北美楓情的高檔別墅形象，另一方面通過新聞發(fā)布會、開工儀式等活動將整個社區(qū)建設提升到環(huán)北京經濟帶地產文化的升級版，是懷來城市建設發(fā)展水平和品位的象征這一高度，通過這兩點引起懷來人的關注和議論，不足一個月的時間，懷來縣人人皆知，并節(jié)約了大量的宣傳費用，強大的口碑宣傳迅速拉動了市場。
    “北美楓情”項目是精銳縱橫公司借勢炒作的成功典型案例。

 

四，駿城

    項目位于大興區(qū)黃村，總占地面積7公頃，建筑面積11.5萬平方米，容積率1.42，綠化率高達32.4%，純板式電梯花園洋房，周邊高校林立，其距玉泉營18公里，京開高速，五環(huán)路全程免費暢通，瞬間到達，出入非常方便，具有暢達的交通和良好的人文環(huán)境，是面向21世紀的低密度健康文化主題社區(qū)。

五，中聯(lián)時代廣場

    中聯(lián)時代廣場位于張家口橋西區(qū)小河套傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中心，總占地約7500平米，總建面約3萬平米，地上五層，地下一層。項目位置得天獨厚，是張家口舊城改造的十大重點項目之一。中聯(lián)時代廣場擁有鉆石般的地段，極佳的商業(yè)氛圍，自身軟、硬件設施配置也相當出眾，但張家口的商業(yè)發(fā)展卻相對落后，以傳統(tǒng)鋪面及百貨商場為主。

    根據(jù)項目的具體情況及背景，精銳縱橫首先將項目形象包裝為“新張家口新商業(yè)文明的締造者”，溶入“城市運營”這一概念，賦予“中聯(lián)時代廣場”引領張家口商業(yè)發(fā)展的使命。在商場經營業(yè)態(tài)方面，精銳縱橫引入先進的“主題式”商業(yè)模式，將本項目定位于“張家口首席大型體驗式賣場”，鎖定最具消費潛力的青年群體，為他們打造了一個集“吃、喝、玩、樂、穿的時尚根據(jù)地”。高端的形象、領先的商業(yè)形態(tài)、高品質的硬件設施，一經推出就成為市場關注的熱點，項目售價雖高于周邊同等物業(yè)，但還是吸引了大量的投資者，一搶而空。

 

六曦景長安

    曦景長安"項目位于北京市石景山區(qū)西長安街沿線與古城大街交匯處西北角，由石景山城市建設開發(fā)公司開發(fā)，總占地面積近3萬平米，總建面近7.9萬平米，由一棟16層高板及二棟24層高塔組成，臨街板樓一層為商業(yè)，二、三兩層為寫字樓。
      石景山區(qū)項目一向以中、低端為主，但隨著北京市最新將石景山區(qū)規(guī)劃為“首都休閑娛樂中心區(qū)（CRD—Capital Recreation District）”及“生態(tài)居住區(qū)”，石景山項目從售價到產品品質都有了大幅度的提升。

    本案東距地鐵一號線古城站僅150米，交通便捷，同時又是石景山 “三二四”工程規(guī)劃中的未來石景山區(qū)金融、商貿、娛樂、休閑、交通核心之一的古城八角地區(qū)商業(yè)中心，加上長安街“上”（不同于長安街沿線概念）絕版地段優(yōu)勢的核心亮點，更使本案成為石景山區(qū)高端的地標性建筑。

基于SWTO分析，精銳縱橫房地產經紀有限公司對產品硬性指標進行調整―――

    如提升建材配置、立面色彩及材料，加大大堂面積、改良戶型、增加會所功能、園林設計建議等一系列措施，使其與高端地標性項目的定位相符合，極大提升了項目的品質，為形象包裝打好基礎。
      在形象包裝推廣上以精銳縱橫以“人人都可以在長安街自由的行走，但在長安街自由的居住卻只是一個階層的特權”為主題，對項目的核心形象進行了全面的闡述，以“曦景園里醉曦景，長安街頭樂長安”為中心廣告語，向客戶展現(xiàn)項目帶來的“尊敬、地位、榮耀”的利益點，從功能性、情感性兩方面滿足客戶的需求。
      在銷售策略上，本案也一反常規(guī)操作手法，利用最佳舒適度的板樓產品，以較高的價格入市，向市場傳遞信息，從而先期奠定高端產品形象，提升品質；不求板樓形象產品銷售速度快，但求價格穩(wěn)中略升，并貫穿于全案銷售周期中，以維護項目在市場中的高端形象。
      精銳縱橫房地產經紀有限公司通過對“曦景長安”產品力、形象力、銷售力三方面整合升級，使長安街上這一大氣磅礴的絕版名邸得到了立即的回報――2005年8月18日開盤當天即完成銷售123套，占銷售總量的29.22%，堪稱售樓奇績。

………。

 

封3：

銀信開發(fā)的地產及精銳服務過的地產項目標示

封底：

地址：北京朝陽區(qū)幸福中路錦繡園D座308室

電話：010－84533433

網址：http://www.jrzh-dc.com/intro.htm